Telefon:
Yasal Çerçeve
Küçükçekmece’de (İstanbul) tahliye taahhütnamesi ile tahliye, konut ve çatılı işyeri kiralarında uygulamada en sık başvurulan tahliye yollarından biridir. Bu yolun hukuki omurgası iki temel hatta oturur:
1) Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 352/1: Kiracının, kiralananın tesliminden sonra, yazılı olarak belirli bir tarihte taşınmazı boşaltmayı üstlenmesine rağmen boşaltmaması halinde; kiraya verenin taahhüt tarihinden başlayarak 1 ay içinde icraya başvurma veya dava açma yoluyla sözleşmeyi sona erdirebilmesi.
2) İcra ve İflas Kanunu (İİK) m. 272 ve devamı ile uygulamadaki “tahliye emri – itiraz – itirazın kaldırılması” mekanizması: İcra takibinde kiracı itiraz ederse, kiraya verenin icra mahkemesinde itirazın kaldırılmasını istemesi; taahhüt veya kira sözleşmesinin niteliğine göre delil standardı ve sürecin ilerlemesi.
Aşağıda, bu çerçeveyi dayandırdığımız resmi kanun metinlerinden ilgili kesitleri bulabilirsiniz:
TÜRK BORÇLAR KANUNU – Madde 352 (Kiracıdan kaynaklanan sebeplerle)
MADDE 352- Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.
İCRA VE İFLAS KANUNU – Madde 272 (Mukavelename ile kiralanan taşınmazların tahliyesi)
Madde 272 – (Değişik: 3/7/1940-3890/1 md.)
Mukavelename ile kiralanan bir taşınmazın müddeti bittikten bir ay içinde mukavelenin icra dairesine ibrazı ile tahliyesi istenebilir.
Bunun üzerine icra memuru bir tahliye emri tebliği suretiyle taşınmazın on beş gün içinde tahliye ve teslimini emreder.
Tahliye emrinde:
Kiralayanın ve kiracının ve varsa mümessillerinin isim, şöhret ve yerleşim yerleri ve mukavele tarihi ve kiranın yenilendiğine veya uzatıldığına dair bir itirazı varsa yedi gün içinde daireye müracaatla beyan etmez ve itirazda bulunmaz veya kendiliğinden tahliye etmezse zorla çıkarılacağı yazılır.
İCRA VE İFLAS KANUNU – Madde 275 (İtirazın kaldırılması)
Madde 275 – (Değişik: 18/2/1965-538/112 md.)
İtiraz vukuunda kiralıyan icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyebilir.
Tahliye talebi noterlikçe res’en tanzim veya tarih ve imzası tasdik edilmiş yahut ikrar olunmuş bir mukaveleye müstenit olup da kiracı kiranın yenilendiğine veya uzatıldığına dair aynı kuvvet ve mahiyette bir vesika gösteremezse itiraz kaldırılır.
Aksi takdirde itirazın kaldırılması talebi reddolunur.
İtirazın kaldırılması üzerine tahliye ve teslim icra edildikten veya kaldırılma talebi reddolunduktan sonra kiracının veya kiralıyanın umumi hükümlere göre mahkemeye müracaat hakları saklıdır.
Uygulamada Yargıtay’ın yaklaşımı da önemlidir. Özellikle:
• Taahhüde dayanarak tahliyenin “kiraya veren” tarafından ileri sürülmesi ve yeni malikin halefiyet durumu,
• Kiracının “yeni sözleşme yaptık / uzadı” savunmasının ispatı,
• Taahhüdün geçerlilik koşulları,
gibi başlıklarda içtihat çizgisi yol göstericidir.
Tahliye Taahhütnamesi Nedir?
Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiralananı belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı şekilde üstlendiği belgedir. Uygulamada çoğunlukla şu amaçlarla düzenlenir:
• Kiraya verenin “belirsiz uzama” nedeniyle tahliyede yaşadığı zorluğu azaltmak,
• Kiracıyla uzlaşmalı bir çıkış planı oluşturmak,
• İcra takibine elverişli bir “tahliye dayanağı” yaratmak.
Ancak her yazılı belge “tahliye taahhüdü” gibi işlem görmez. Özellikle Küçükçekmece’de yoğun kira uyuşmazlıkları içinde, taahhüdün geçerliliği çoğu dosyada asıl tartışma konusudur.
Tahliye Taahhütnamesi ile Tahliye Şartları (Geçerlilik Kontrol Listesi)
Küçükçekmece tahliye avukatı ile sürece girildiğinde genellikle ilk yapılan iş, “taahhüt geçerli mi?” sorusuna cevap vermektir. Uygulamada kritik başlıklar:
1) Taahhüt, kiralananın tesliminden sonra alınmış olmalı
TBK m. 352/1 metninde açıkça “kiralananın teslim edilmesinden sonra” şartı yer alır. Uygulamada kira sözleşmesi imza günü, taşınmaz teslimi ve taahhüt tarihi birlikteyse; kiracı “teslimden önce imzaladım / baskı altında verdim” savunması yapabilir.
2) Yazılı olmalı ve tahliye tarihi belirli olmalı
Taahhüt, tarih içermeli ve tahliye günü anlaşılır olmalıdır. Belirsiz ifadeler (“en kısa sürede çıkarım” gibi) uygulamada ciddi risk doğurur.
3) 1 aylık hak düşürücü süre kaçırılmamalı
TBK m. 352/1’e göre kiraya veren, taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren 1 ay içinde:
• icra takibi başlatmalı veya
• tahliye davası açmalıdır.
Bu süre kaçırılırsa, taahhüde dayanarak tahliye yolu önemli ölçüde zayıflar.
4) Kiraya veren sıfatı ve halefiyet (yeni malik) doğru kurulmalı
Taahhüde dayanarak dava/takip açan tarafın kiraya veren olması esastır. Yeni malikse, halefiyet ilişkisi ve tapu devrinin etkileri değerlendirilmelidir.
Bu noktada Yargıtay yaklaşımı yukarıda paylaşılan kararda şu şekilde özetleniyor:
• Kiraya veren olmayan malik dava açamaz,
• Ancak yeni malik eski malikin halefi olarak taahhüde dayanabilir.
Küçükçekmece’de Tahliye Taahhütnamesi ile Tahliye Yolları: İcra mı, Dava mı?
Tahliye taahhüdüne dayalı süreç iki ana kanaldan yürür:
A) İcra yoluyla tahliye (tahliye emri – itiraz – icra mahkemesi aşaması)
Bu yol, özellikle hızlı hareket etmek isteyen kiraya verenler açısından tercih edilir. Genel akış:
1) Taahhüde dayanarak icra takibi başlatılır.
2) Kiracı itiraz ederse, takip durur.
3) Kiraya veren icra mahkemesinde itirazın kaldırılmasını isteyebilir (İİK m. 275 çerçevesinde değerlendirmeler gündeme gelir).
4) İtiraz kaldırılırsa tahliye icra edilir.
B) Doğrudan tahliye davası
Bazı dosyalarda delil tartışması (imza inkârı, irade fesadı iddiaları, teslim/taahhüt tarihi uyuşmazlığı vb.) ağır basıyorsa; dava yolunun stratejik olarak seçildiği görülür.
Küçükçekmece pratiğinde hangi yolun daha uygun olduğu; taahhüdün düzenlenme biçimine, delil durumuna, kiracının savunma stratejisine ve süre risklerine göre belirlenir.
Kiracının En Sık Savunmaları ve Riskler
Küçükçekmece’de tahliye taahhüdüne karşı kiracılar sıklıkla şu savunmaları yapar:
• “İmza bana ait değil” (imza inkârı),
• “Taahhüt kira sözleşmesiyle aynı gün alındı, teslimden sonra değil”,
• “Baskı altında imzaladım / iradem sakatlandı”,
• “Sonradan yeni kira sözleşmesi yaptık / uzattık”.
Küçükçekmece Tahliye Avukatı Ne Yapar? (Hizmet Kapsamı – Uygulama Odaklı)
“Tahliye avukatı” araması yapanların çoğu, aslında şu sorulara net cevap arar: “Benim dosyam hızlı biter mi?”, “Hangi evrak eksik?”, “Süreyi kaçırır mıyım?”, “İcra mı dava mı?”
Bir avukatın bu alanda tipik katkısı şunlardır:
1) Taahhüdün geçerlilik analizi: Teslim sonrası mı, tarih belirli mi, imza/şekil sorunları var mı?
2) Süre yönetimi: TBK m. 352/1’deki 1 aylık sürenin takibi ve stratejinin buna göre kurulması.
3) İcra takibi ve itiraz süreçleri: Tahliye emri, itiraz, icra mahkemesi aşamasında delil standardının doğru kurgulanması.
4) Dava stratejisi: İmza inkârı/irade fesadı gibi iddialar varsa usule ve ispata dönük planlama.
5) Tahliye sonrası riskler: Anahtar teslimi, hasar tespiti, depozito/kira alacağı gibi yan uyuşmazlıkların yönetimi.
Bu noktada önemli not: Tahliye taahhüdü tek başına “her durumda kesin tahliye” garantisi vermez; dosyanın kaderini çoğu zaman süre, şekil, teslim tarihi, ispat ve usul belirler.
Sık Sorulan Sorular
Tahliye taahhüdüne rağmen kiracı çıkmazsa ne olur?
Kiraya veren, TBK m. 352/1’deki süreyi kaçırmadan icraya başvurur veya dava açar. Süre kaçırılırsa taahhüt etkisini kaybetmeye yakın riskli hale gelir.
Tahliye taahhüdü noterden olmak zorunda mı?
Kanun metni “yazılı” olmayı arar. Ancak uygulamada noterden düzenlenmesi/ onaylı olması; imza inkârı gibi ihtilafları azaltır. İcra mahkemesinde delil kuvveti tartışmaları bakımından da pratik önem taşır.
Yeni malik tahliye taahhüdüne dayanabilir mi?
İçtihatlarda, yeni malikin eski malikin halefi olarak önceki malik zamanında verilmiş taahhüde dayanabileceği yaklaşımı görülür. (Bkz. 6. HD 2014/9368 E., 2014/10385 K.)
Sonuç / Özet
• Tahliye taahhütnamesi ile tahliye, TBK m. 352/1 uyarınca mümkündür ve en kritik unsur taahhüt tarihinden itibaren 1 ay içinde icra/dava yoluna gidilmesidir.
• İcra sürecinde tahliye emri, itiraz ve itirazın kaldırılması mekanizması İİK m. 272 ve m. 275 çerçevesinde işler.
• Küçükçekmece’de uygulamada en çok uyuşmazlık; taahhüdün teslimden sonra alınıp alınmadığı, imza inkârı, yeni sözleşme/uzama savunmaları ve süre kaçırma risklerinde görülür.
• “Küçükçekmece tahliye avukatı” desteği, çoğu dosyada sonucu belirleyen usul ve delil stratejisini doğru kurmak açısından önemlidir.